葡萄的凯源 发表于15-12-31 10:01:32

郑州商业用房库存量依然较大,目前去库存周期达到88.7个月,其中,二七区存量最大。 郑州商业市场的风险和泡沫是否会随着“闭店”现象进一步加剧?投资的商铺是否成了“不良资产”?河南商报记者深入市场为您打探和分析。 【数据】 郑州商业用房 库存压力巨大 前几年,郑州商业地产处于爆发期,众多项目集中入市,形成了阶段性供给高峰。这方面,郑州商业用房库存表现比较明显。 来自郑州市房管局的统计数据显示,今年11月,郑州商业用房供应量为19.61万㎡,同比增长80%。但从销量来看,和供应有较大差距,月内仅去化3.8万㎡,成交量同比下降38%。 郑州市商业用房供应量在经过9月份的回落之后,10月份大幅反弹,11月份虽然有所回落,但供应量依然高位运行。截至12月,郑州商业用房累积库存达到361.91万㎡,按照近3个月月均4.08万㎡的去化速度计算,去化周期需要88.7个月,去化压力巨大。 分区域来看,二七区以94.89万㎡的库存量位居第一,其次是金水区,达69.73万㎡,中原区、管城区、郑东新区、高新区的库存量分别为49.46万㎡、49.23万㎡、44.92万㎡、37.06万㎡。在所有区域中,惠济区和经开区的库存量最小,仅有12.41万㎡、4.37万㎡。 以此数据来看,未来商业的生存状态会异常艰辛,商业市场的风险和泡沫也是存在的。 【观点】 闭店现象要区分来看 今年以来,“火锅店”“小龙虾店”闭店现象一波接着一波。今年年中,郑州市东风路和文博东路交叉口附近众多餐饮店大规模闭店,让外界对实体店有了不同的猜想。库存高企,再加上闭店潮,让商铺成了“众矢之的”。 12月29日,河南商报记者在郑东新区走访时发现,空铺现象仍然存在,但店铺转让并不多。在金水东路沿线某地产项目附近,多数底商正在进行紧张施工,已经开门营业的有烟酒店、办公用具店、土特产店等,甚至还有创业孵化机构租下了整个地面一层。而在高铁区域,诸如茅台酒文化展览馆、豪车销售、奢侈品店等主打高端产品的店铺不在少数。 对于这种现象,RET睿意德策略顾问邓壮最近也走访了多个项目,有不同的看法。 他说:“虽然郑州出现局部关店现象,但这仅限于个别地段差、缺乏规划和后期管理、人口导入出现问题的新区。而在繁华的商业区,商铺却经营良好,一些租金增速较为合理的项目,仍旧能够稳定经营,商铺价值很难受到影响。” 邓壮分析称,新常态经济大环境下,中国目前正处在从出口导向向内需导向转型、从低端传统制造业向高端制造业转型时期。在这样的市场环境下,商铺所容纳的业态、品牌也悄然发生着改变,盈利能力强、品牌档次高、有特色的商家,正在加速进入,而低端业态、品牌正在被租金的增长淘汰出局。 目前在郑州出现的只能说是零星闭店问题,对于本就不具备优质商业发展潜质的项目,无论是现在还是未来,闭店都是正常现象,因此要区分来看。 【分析】 郑州商铺市场将出现两极分化 先看一个RET睿意德在9月份举的郑州商铺投资价值分析的例子。 比如说蓝堡湾,它的静态投资回报是4.5%,和曼哈顿、中原万达比,蓝堡湾当时销售价格较高,因此,其静态回报是偏低的。但随着高端人群的进入,以及后期项目完工,其租金也有很大提升。 除了项目购买的价格和租金的回报,未来人口的导入、交通的改善、城市扩容等因素也会使“边缘区域”变成“核心区域”,这些都会影响到商铺的投资价值。 在上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进看来,郑州的发展有明显的后发优势,因为人口红利仍然在持续强劲释放,这对商业发展、商铺价值的提升仍然具有巨大的促进作用。从产业发展角度来看,大量企业进入郑州,产业创造就业的前景较好,能够为人口导入提供优越条件。 邓壮说,从收益率的角度来看,现阶段市场带有主动调低预期、稳步转型发展的特点,其实中长期商业发展是被普遍看好的,即使今年低了一点,在调整结束步入正轨后,也会出现补偿性回调。 邓壮预测,未来,郑州商铺市场将出现两极分化的现象,有大型集中商业带动、业态规划因地制宜、客群定位精准的项目,其发展大多有可持续性,后期租金上涨、资产升值潜力较大;在前期定位阶段思考不充分,而出现同质化甚至较大定位偏差的项目,未来的销售和租赁都会出现问题。

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